一、修訂的背景及必要性

　　一是與上位法和維修資金制度相關(guān)改革精神相統(tǒng)一。（本《辦法》的修訂）與《民法典》《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)對維修資金權(quán)屬和業(yè)主共同決定事項參與、表決比例調(diào)整等變化情況保持一致。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳對維修資金使用優(yōu)化流程、簡化程序、拓展應(yīng)急情形等方面改革要求，對青島市原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》相關(guān)條款進(jìn)行了修訂調(diào)整。

　　二是順應(yīng)青島市城鎮(zhèn)化發(fā)展變化趨勢和社會治理轉(zhuǎn)型需要。維修資金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的重要保障。原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》于2012年3月1日施行，基本建立了青島市維修資金管理制度框架，保障了維修資金從無到有的發(fā)展過程，但在維修資金使用方面的相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，在可操作性等方面有待進(jìn)一步細(xì)化。近年來，青島市城鎮(zhèn)化率由2012年66.09%（數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒）上漲至2023年78.3%（數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局官網(wǎng)）。隨著城市建設(shè)更新開展、城市品質(zhì)提升和社會治理重心轉(zhuǎn)型等，有必要對維修資金管理工作重點、權(quán)責(zé)關(guān)系、使用監(jiān)管等相關(guān)條款進(jìn)行優(yōu)化。

二、修訂的過程

　　維修資金涉及廣大人民群眾切身利益，有關(guān)工作開展需要社會各界和基層治理相關(guān)主體共同參與，社會影響面廣、群眾關(guān)注度高。堅持開門立法、民主立法，積極踐行全過程人民民主重大理念，在遵照上位法有關(guān)要求前提下，結(jié)合青島市實際情況，經(jīng)過深入調(diào)研、參考借鑒外地立法和實踐經(jīng)驗，并通過網(wǎng)站公開、問卷調(diào)查、調(diào)研座談等方式多輪次征求社會各界、民主黨派、有關(guān)部門和區(qū)（市）、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等意見建議，召開專家論證會，以及組織社會風(fēng)險評估、集中修改等工作，形成《辦法（草案）》，按程序提交審議后，1月14日，《辦法》經(jīng)市十七屆人民政府第60次常務(wù)會議審議通過，于2025年3月1日起施行。

三、修訂的主要內(nèi)容

　《辦法》共6章43條。

　 （一）完善長效監(jiān)管機(jī)制。一是明確維修資金主管部門及相關(guān)部門職責(zé)，加強(qiáng)維修資金歸集、賬戶管理和使用管理，確保管理規(guī)范和資金安全。二是推動維修資金管理信息化，加強(qiáng)信息共享、互聯(lián)互通，建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，為業(yè)主提供公示、查詢、線上表決等服務(wù)。三是明確維修資金查詢、公示有關(guān)要求，業(yè)主可通過維修資金主管部門公開的查詢渠道，查詢、監(jiān)督維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。

　 （二）規(guī)范商品房維修資金交存。針對商品房維修資金存用不均衡問題，尤其是維修資金使用逐年增長趨勢，加強(qiáng)商品房維修資金歸集，商品房購房人在房屋交易合同網(wǎng)簽時交存維修資金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金。交存標(biāo)準(zhǔn)與青島市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)保持一致，確保政策執(zhí)行穩(wěn)定性、連續(xù)性。建立維修資金持續(xù)補(bǔ)充機(jī)制，明確業(yè)主房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，保障維修資金動態(tài)補(bǔ)充。

　 （三）推動公房維修資金并軌管理。針對公房維修資金管理主體分散等問題，明確由售房單位或者管理單位核對維修資金本金、利息，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。對出售公有住房的，售房單位、購房人仍按售房款的20%和2%交存公房維修資金，以保持前后政策銜接。

　 （四）明確維修資金使用要求。一是明確和細(xì)化維修資金使用中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍，厘清應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位或其他當(dāng)事人承擔(dān)維修、更新和改造費用的維修資金禁止列支情形。二是貫徹落實《民法典》的規(guī)定，按照維修資金業(yè)主共有，使用由業(yè)主共同決定的原則，對維修資金使用的分?jǐn)傇瓌t、使用方案表決、使用公示等進(jìn)行規(guī)定。維修資金使用由業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主組織實施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。

　 （五）優(yōu)化維修資金一般使用流程。一是完善使用方式，在現(xiàn)有維修資金使用“一事一議”基礎(chǔ)上，增加“多事一議”方式，業(yè)主可以一次投票表決多個項目，但使用計劃不超過2年，減少使用表決的次數(shù)。二是推動使用程序便利化，簡化現(xiàn)場查勘和竣工驗收等流程，調(diào)整為維修資金主管部門審核使用方案，組織實施主體自行組織維修、更新和改造，并組織竣工驗收。三是優(yōu)化維修資金撥付方式，經(jīng)維修資金主管審核通過后，可以按照預(yù)算劃轉(zhuǎn)不超過70%的維修資金，也可以按照合同約定，根據(jù)工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)維修資金，既維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也保障施工單位工程款項的及時支付。

　 （六）簡化維修資金應(yīng)急使用程序。一是規(guī)范應(yīng)急使用維修資金的情形，明確發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7類可以應(yīng)急使用維修資金的情形。二是提高服務(wù)效能，將維修資金應(yīng)急使用備案、審核時限分別壓縮為2個工作日和3個工作日，并對組織主體組織代修及先行墊付資金進(jìn)行維修、更新和改造等作出規(guī)定，確保發(fā)生緊急情形能夠及時搶修，消除安全隱患。三是強(qiáng)化事后公示，明確維修資金應(yīng)急使用維修、更新和改造后，組織主體應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，且公示時間不少于5日，充分保障廣大業(yè)主知情權(quán)。

　　(七)提升維修資金使用管理質(zhì)效。一是規(guī)范維修資金使用程序，提升專業(yè)化管理水平，強(qiáng)化使用全過程把關(guān)，維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定實行工程造價審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)制度。二是創(chuàng)新維修資金使用模式，探索建立維修保險制度。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險，逐步構(gòu)建維修資金使用長效管理機(jī)制。三是為確保維修資金使用流程、程序可操作、可執(zhí)行、能落地、有效果，切實提升資金使用管理效率，《辦法》授權(quán)市維修資金主管部門制定維修資金使用具體規(guī)定，并向社會公布。

　　下一步，青島市城市管理局將按照市委市政府工作部署和全市黨建引領(lǐng)基層治理工作會議精神，深入推進(jìn)黨建引領(lǐng)小區(qū)治理，深化社區(qū)“幸福家園”建設(shè)，抓好、抓實、抓細(xì)《辦法》貫徹落實。制定出臺維修資金使用工作指南、維修資金支持購買電梯等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保險工作方案等配套政策，全面開展面向各級管理部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主的培訓(xùn)、宣傳等工作，升級優(yōu)化維修資金管理信息系統(tǒng)，建立全鏈條維修資金線上管理體系，為廣大業(yè)主和相關(guān)基層治理主體提供便捷、高效、公開的維修資金公示、查詢、線上表決、審批和資金撥付等服務(wù)。努力為廣大業(yè)主打造一個常更常新、修舊如新、安居樂業(yè)的小區(qū)環(huán)境和生活空間。

編輯：張含笑               責(zé)任編輯：張致之