信網(wǎng)1月4日訊(記者 王琪 通訊員 何文婕 呂佼)近日，青島市中級人民法院全面梳理青島市法院近三年來審理的涉房地產(chǎn)糾紛案件，選取典型案例發(fā)布。信網(wǎng)了解到，案例涵蓋商品房預售及買賣合同糾紛、“二手房”買賣合同糾紛等房地產(chǎn)糾紛主要案件類型，涉及限購政策等房地產(chǎn)新政帶來的新問題，房屋質(zhì)量、設計變更等人民群眾密切關注的民生問題，及合同履行不當、違約責任等房地產(chǎn)市場交易多發(fā)問題。

買房未審所有權 房屋到手過戶難

2010年9月11日，吳某(甲方)與李某(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，雙方就涉案房屋的成交價、付款日期和方式、房屋交付等均進行約定，因涉案房屋尚未辦理房產(chǎn)證，雙方在補充條款中約定：甲方在開發(fā)商通知辦理房產(chǎn)證之日起十日內(nèi)必須將房款貸款余額還清并辦出房產(chǎn)證。合同簽訂后，李某向吳某支付了大部分房款，對涉案房屋進行了交接驗收并辦理入住手續(xù)。2018年2月27日，吳某辦理了涉案房屋的產(chǎn)權登記手續(xù)。后因吳某一直未與自己辦理房屋過戶，李某起訴至法院，要求判令吳某將涉案房屋過戶至李某名下，并支付延期過戶違約金。案件審理過程中，法院查明，因吳某在辦理涉案房屋產(chǎn)權登記手續(xù)后又另行將涉案房屋抵押給銀行，現(xiàn)涉案房屋的狀態(tài)為抵押。

法院經(jīng)審理認為，李某、吳某簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》系合法有效的合同。合同簽訂后，李某履行了雙方合同約定的付款義務，吳某作為出賣方應當依約辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，但吳某取得涉案房屋房產(chǎn)證后，并未依約辦理涉案房屋的產(chǎn)權變更登記，并擅自在涉案房屋上設定抵押，導致李某無法辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，吳某已構成違約，應承擔相應的違約責任，故判令吳某向李某支付逾期過戶違約金。但因涉案房屋已設立抵押，且抵押權人已對涉案房屋另案主張優(yōu)先受償權，李某要求吳某辦理過戶登記的訴訟請求，目前存在法律和事實上的障礙而無法實際履行，故對李某關于過戶的訴請本案暫不予處理，李某可待上述抵押權滌除后另行主張涉案房屋的產(chǎn)權變更。

本案爭議焦點之一為李某要求吳某將涉案房屋過戶至其名下的訴訟請求能否被支持。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?二手房屋買賣在實踐中往往存在“先入住、后辦證”的現(xiàn)象，但房屋作為不動產(chǎn)物權需經(jīng)依法登記方能發(fā)生效力。涉案房屋在出售時，出賣人尚未辦理產(chǎn)權登記，導致購房人簽訂房屋買賣合同后無法及時辦理房屋產(chǎn)權變更登記，使得購房人的權利處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，亦為出賣人另行設立抵押等違約行為的發(fā)生留下隱患，進而引發(fā)糾紛。本案中，購房人作為守約方雖然可以依據(jù)雙方的買賣合同主張出賣人承擔違約責任，但其關于過戶的請求，因涉案房屋處于抵押狀態(tài)，存在法律和事實上的履行障礙，難以得到支持，最終導致購房人維權受阻。

因此，購房人在購買房屋時，應準確掌握房產(chǎn)信息，通過核對房產(chǎn)證或去不動產(chǎn)登記部門查詢等方式審查房屋產(chǎn)權情況，避免交易房屋存在權利瑕疵，合理規(guī)劃交易過程中的時間節(jié)點，盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，可通過辦理網(wǎng)簽等方式降低出賣人另行處置房屋的風險，努力保障自身合法權益，提前避免交易過程中的各項風險。

購買商鋪突現(xiàn)“大臺階” 購房者可要求解除合同

2020年1月11日，胡某、閆某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同(預售)，約定購買涉案商鋪，并于合同簽訂當日付清房款。交付前，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)出現(xiàn)高達一米、面積30多平方米的臺階，胡某、閆某隨即向該房地產(chǎn)公司郵寄退房通知書，在快遞回執(zhí)顯示拒收后，又通過微信向房地產(chǎn)公司工作人員發(fā)送退房通知、快遞回執(zhí)等，要求退款。后胡某、閆某起訴房地產(chǎn)公司，要求解除合同、返還購房款及相應利息。

一審法院認為，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在與合同約定不一致的情形后，及時提出退房要求，雖房地產(chǎn)公司主張未改變設計規(guī)劃，但其在簽訂合同時未向胡某、閆某履行提示告知義務，應承擔相應的法律后果。一審法院判決解除合同，房地產(chǎn)公司返還購房款及相應利息。二審法院經(jīng)審理認為，涉案商鋪的大臺階高度、面積，已遠遠超出合理范圍和購房者的正常預期。胡某、閆某主張該臺階的存在對涉案商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實現(xiàn)，應當予以采納。判決維持原判。

本案爭議焦點在于雙方簽訂的商品房買賣合同應否解除。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：“……當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”。本案中，大臺階的存在對商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實現(xiàn)，現(xiàn)胡某、閆某要求解除合同，符合法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辯稱合同未約定、未改變房屋規(guī)劃不能成為其免責事由。在商品房買賣交易中，為避免類似糾紛的發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房買賣合同時，對于房屋內(nèi)的設計規(guī)劃，應向購房者履行提示告知的義務。購房者若發(fā)現(xiàn)房屋與合同約定不一致的情形時，亦應做好證據(jù)保存，積極維護合法權益。

房屋質(zhì)量不過關，及時維權是關鍵

張某與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，購買商品房一套，張某依約支付購房款，該房屋經(jīng)竣工驗收合格后，雙方對房屋進行了交接。房屋交付后，張某發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋返潮、墻面發(fā)霉、下水管堵塞等質(zhì)量問題，導致其無法正常裝修入住。張某要求開發(fā)商對房屋存在的質(zhì)量問題進行維修，經(jīng)過多次溝通，開發(fā)商并未及時修復上述問題。張某訴至法院，要求開發(fā)商承擔房屋修復費用，并承擔房屋自交付后不能居住使用期間的損失。

法院經(jīng)審理認為，涉案房屋自交付后，出現(xiàn)返潮發(fā)霉?jié)B漏等問題，張某報修后，開發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延維修，且最終沒有完全解決涉案房屋質(zhì)量問題。經(jīng)過鑒定部門鑒定，涉案房屋確實存在質(zhì)量問題，且非因張某原因所致。因此，張某訴求開發(fā)商承擔維修費用，并賠償修復期間造成的其他損失，有事實和法律依據(jù)，予以支持。法院根據(jù)司法鑒定的維修費用和經(jīng)評估得出的租金價值，判令開發(fā)商向張某支付相應維修費用及房屋自交付后不能居住使用期間的損失。

本案爭議的焦點問題在于開發(fā)商應否承擔涉案房屋的修復費用及因房屋不能居住使用給張某造成的損失。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。本案中，張某作為購房人已依約履行支付全部購房款的主要合同義務，開發(fā)商應當依約交付符合法律規(guī)定和合同約定品質(zhì)的房屋。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，開發(fā)商亦應依約及時履行維修義務。開發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延修復，張某主張開發(fā)商支付維修費用并承擔相應損失，于法有據(jù)，應當支持。

在商品房交易過程中，開發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量問題的情況時有發(fā)生，若購房人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應在合同約定的保修期內(nèi)及時要求開發(fā)商進行維修，并注意保存房屋存在質(zhì)量問題以及要求開發(fā)商進行維修的相關證據(jù)。開發(fā)商應依約及時履行維修義務，修復房屋存在的質(zhì)量問題。若開發(fā)商拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復，購房人可自行維修或委托他人修復，并要求開發(fā)商承擔修復費用和賠償相應損失，及時依法維護自己的合法權益。

注意義務未盡到，買賣交易難促成

林某通過房產(chǎn)中介居間介紹，欲向王某購買房屋一套。雙方簽訂了房屋買賣合同，約定購房定金5萬元，首付款40萬元，購房尾款以貸款形式支付，若林某未獲得貸款機構批準，合同終止，林某支付的定金和購房款應如數(shù)返還，雙方互不承擔違約責任，居間方收取的所有費用不予退還。簽約當天，林某支付了定金，后經(jīng)出示《個人信用報告》咨詢各大銀行和房產(chǎn)中介，其信用狀況無法辦理貸款。隨即林某通過微信要求中介代其與出賣人王某協(xié)商解除合同。中介雖告知王某購房人林某征信不良但未明確告知林某欲解除合同，王某仍期待合同繼續(xù)履行。后在明確得知林某欲解除合同后，其認為林某未按時支付首付款系違約，不應退還定金。林某遂提起訴訟要求解除涉案房屋買賣合同并返還定金。

一審法院認為，林某、王某及房產(chǎn)中介公司在約定的首付款支付日期前均已得知林某因征信問題無法辦理購房貸款。在該情況下合同目的無法實現(xiàn)，林某停止支付首付款的行為不宜認定為違約，其支付的定金應當予以返還。二審法院經(jīng)審理認為，林某已及時提供個人信用報告并通過中介與王某溝通后期解約事宜，涉案房屋買賣合同亦對無法辦理貸款的情形約定非常明確，在此情況下，林某不支付首付款不屬于違約。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

本案爭議的焦點問題是：林某的行為是否構成違約，其支付的定金應否予以返還。《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護。本案中，林某、王某簽訂的房屋買賣合同合法有效，其中約定，若貸款無法辦理，合同終止，林某支付的定金和購房款應如數(shù)返還，雙方互不承擔違約責任。林某得知其貸款無法辦理后及時通知王某并依據(jù)該條款要求解除合同、返還定金，于法有據(jù)，王某主張林某違約，與合同約定相悖，未得到支持。從結果看，本案出賣人王某未能順利出賣房屋，購房人林某支付的居間費用不退還，雙方均遭受了損失。

現(xiàn)下，我國二手房交易比較普遍，為了順利達成房產(chǎn)交易，出賣人和購房者均應在交易過程中持審慎態(tài)度，盡到注意義務。

房屋設計輕微變更，購房者能否解約

孫某為購買房屋與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預售合同》，合同約定房屋為裝修交付，同時約定房地產(chǎn)公司不得擅自變更該房屋的建筑設計，否則孫某有權單方面解除合同。合同簽訂后,孫某按約定支付了房款。在裝修過程中，因該戶型房屋主臥室空間較小，且窗戶的面積較小，房地產(chǎn)公司在裝修時將該戶型房屋主臥室和陽臺的間隔均進行了拆除?？⒐を炇蘸?，房地產(chǎn)公司通知孫某收房，孫某拒絕接收房屋，并起訴房地產(chǎn)公司，要求解除商品房預售合同。

一審法院認為，房地產(chǎn)公司在裝修過程中對個別設計作出輕微變動，不影響安全，且房屋已通過竣工驗收，符合交付條件，房地產(chǎn)公司違約程度顯著輕微，不影響合同目的的實現(xiàn)，故判決駁回孫某解除合同的訴訟請求。二審法院經(jīng)審理認為，房地產(chǎn)公司并未對房屋主體結構進行重大更改，孫某無證據(jù)證明變動影響其居住安全，不存在導致合同目的不能實現(xiàn)的嚴重情形。如孫某堅持不同意房地產(chǎn)公司作出上述變動，可要求恢復原狀，房地產(chǎn)公司在答辯意見中亦表示可以恢復原狀，孫某以此為由要求解除合同不當，法院不予支持。

本案爭議的焦點問題在于房地產(chǎn)公司在裝修時將主臥室隔斷拆除，孫某是否有權解除雙方買賣合同?！吨腥A人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法典》對合同約定解除與法定解除的情形均作出明確規(guī)定。《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同?！钡谖灏倭龡l第一款：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形?！北景钢校康禺a(chǎn)公司在裝修時拆除房屋主臥與陽臺隔斷的行為并未改變房屋主體承重結構，不影響居住安全，且增加了臥室的采光面積及房屋使用面積，客觀上使業(yè)主受益，未達到合同目的不能實現(xiàn)之嚴重情形，故不存在合同約定/法定解除的事由，孫某無權要求解除合同。但即使是為業(yè)主考慮，房地產(chǎn)公司擅自改變原有房屋的設計也構成輕微違約，孫某可以要求房地產(chǎn)公司恢復原狀。

因此，要積極促成商品房預售合同目的的實現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房，商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃、設計，如果經(jīng)批準的變更導致商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同約定其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時通知購房者，由購房者決定是否退房;變更程度未達到上述情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應當及時與購房者進行溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。另一方面，購房者在買房時也要擦亮眼睛，在簽訂房屋預售合同時知悉房屋的結構型式，全面了解雙方的權利義務，維護自身的合法權益。